<< На главную страницу



Виды девелопмента

Принято выделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме - fee-development - девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками  проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Стадии девелопмента

Далее рассмотрим девелоперский бизнес в его определении fee development - как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу Инвестора, выполняя функции по Управлению проектом. Работа над проектом включает в себя следующие стадии.
  • Предпроектная подготовка
    1. Анализ рынка недвижимости
    2. Подбор объекта недвижимости
    3. Формирование стратегии проекта
    4. Инвестиционный анализ
    5. Оформление исходно-разрешительной документации
    6. Привлечение инвестиционных средств
  • Проектирование
    1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования
    2. Формирование архитектурно-инженерной группы
    3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади
    4. Руководство проектированием
    5. Проведение тендера на строительные работы
  • Строительство
    1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)
    2. Контроль качества строительства и сметных расходов
  • Реализация
    1. Маркетинг, реализация площадей
    2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства
    3. Основные принципы девелопмента
Подробнее - в следующей статье

© ООО "Реал-СИ Груп Девелопмент", 2009
620075 г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 5
тел.: (343) 355 32 72
Разработка и продвижение сайта
"Позитивная компания"