<< На главную страницу



Основные принципы девелопмента

Один из ключевых принципов девелопмента - создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания. Привлечение таких специалистов стоит дорого, но, как показывает опыт, окупается. Это справедливо для любой стадии девелоперского проекта.

Кроме того, на каждой стадии развития проекта следует выделить ключевые моменты, при удачном осуществлении которых можно ожидать удачного завершения всего проекта. На предпроектной стадии девелоперского проекта можно выделить два наиболее важных этапа - исследование рынка и выбор местоположения будущего объекта. Именно эти этапы способны повлиять на исход всего проекта.

Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы:

  • в каком секторе рынка существуют незаполненные ниши в настоящий момент и сохранятся ли они в дальнейшем
  • какой именно объект нужно строить
  • каков наиболее вероятный уровень цен продажи построенных площадей
  • каков прогноз рентабельности проекта
  • уровень конкуренции в том или ином сегменте
  • возможные риски и способы их уменьшения

Исследование рынка позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных площадей. Анализ цен реализации и строительных затрат позволит выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной.

Большое внимание в исследовании должно уделяться прогнозам этих показателей, поскольку ситуация на рынке динамична. Исследование должно также содержать анализ деятельности конкурентов с выявлением их сильных и слабых сторон и характеризовать общий уровень конкуренции в выбранном сегмента рынка.

Еще один важный пункт - анализ существующих рисков и способов их уменьшения. Выбор времени осуществления проекта должен учитывать такую закономерность в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку такие проекты по времени занимают от двух лет. Таким образом, проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада. Поэтому в последнее время на Западе одна из модных теорий девелопмента говорит о том, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже появились первые симптомы оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок к пику активности.

Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением, и наконец , местоположением". Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной компании.

В первом случае девелопер, имея информацию о рыночных тенденциях и примерное представление о сфере, в какой он будет работать, обладает известной гибкостью при выборе участка. Во втором случае существуют дополнительные ограничения поиска, связанные с деятельностью компании. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, девелопер при выборе участка должен ответить насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Следует отметить, что часто задача выбора земельного участка осложняется благодаря юридической неопределенности. Юридические лица, предлагающие земельные участки, не имеют на это права. Кроме того, на эти участки может распространяться действие нормативных актов, не допускающих определенные типы использования. Нередко городские административные органы требуют от застройщика дополнительных компенсаций. Градостроительное задание не содержит детального описания состояния инженерных коммуникаций в районе. В результате застройщик сталкивается с непредвиденными затратами, которые часто делают строительство нерентабельным. Для избежания финансовых рисков при выборе участка необходимы тщательные, детально проработанные исследования территории, которые разумно проводить с привлечением чиновников соответствующих городских служб. На основе имеющегося анализа участка и исследования рынка разрабатываются функциональная концепция объекта и эскизный проект, которые сразу же рассматриваются с точки зрения их рентабельности.

Для контроля стоимости функциональная концепция должна разрабатываться межотраслевой группой, включающей застройщика, архитектора и экономистов-сметчиков. Уже на этой стадии возможно привлечение для консультаций специалиста-брокера, который будет продвигать площади на рынке. Целесообразным выглядит проведение тендера на проектирование. В этом случае при выборе лучшего эскизного проекта должны учитываться различные параметры, такие как: наличие профессиональной страховки у проектировщика, стоимость проектирования, наличие опыта проектирования подобных зданий, наличие связей с городскими структурами, максимальный выход полезной площади здания.

На стадии проектирования наиболее важный этап для всего проекта - организация финансирования. Этот этап отсутствует в случае fee-development, поскольку все расходы на строительство берет на себя заказчик. Финансирование из собственных средств встречается, пожалуй, только в теории. Даже если взять девелоперский опыт крупных западных страховых компаний и пенсионных фондов (они, как правило, финансируют девелоперские проекты, целиком из собственных ресурсов), то окажется, что и они используют заемные деньги, только кредиторами в данном случае выступают не банки или крупные инвестиционные компании, а мелкие клиенты этих организаций. Аксиомой выглядит утверждение, что без собственного капитала невозможно реализовать проект.

При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными деньгами. Классическая схема смешанного финансирования выглядит следующим образом. После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап - привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика - 10%.Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50%-й готовности объекта.

На практике отклонения от классической схемы встречаются весьма часто. Например, подрядчик может выполнять также роль стратегического инвестора и финансировать в итоге до 50% стоимости проекта. Возможно нахождение клиента уже на начальной стадии проекта, и тогда он может принять более серьезное участие в финансировании. В западной практике для организации финансирование активно используются залоги уже имеющейся недвижимости (например, земельного участка под строительство), однако в России эта схема встречается довольно редко из-за пробелов в законодательстве.

Когда схема финансирования, являющаяся ключевым пунктом в развитии проекта, выстроена, можно приступать к архитектурному проекту, определяющему внешний вид будущего здания, конструкции, инженерное оборудование и благоустройство территории. (Если брокер не был привлечен на предпроектной стадии, его привлечение на данном этапе обязательно). Требования государственных инстанций к представляемой на утверждение документации варьируются в зависимости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этой стадии размер бюджета можно определить уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета должна постоянно уточняться.

Когда приходит время организовать строительный тендер, нужно рассмотреть две возможности. Если застройщик или будущий владелец хотят максимально точно воплотить свой замысел, проектное бюро должно четко определить все существенные конструктивные детали. На них должна быть составлена подробная последовательная спецификация, все пункты которой должны быть выполнены генеральным подрядчиком.

Во втором случае четко определяются только важнейшие в художественном и конструктивном отношении детали, а оставшиеся элементы определяются только в отношении их функции и видов работ. Это означает, что подрядчик получает возможность вносить предложения по использованию строительных технологий, с которыми он хорошо знаком по опыту прошлой работы. В некоторых ситуациях второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он часто освобождает от дополнительных бюрократических процедур, связанных с получением разрешения на импорт определенных строительных материалов.

При оценке результатов тендера предпочтение должно отдаваться тем фирмам, которые доказали свою способность осуществлять проекты подобного рода. Услуги пользующихся хорошей репутацией фирм, как правило, стоят недешево, но обращение к ним дает больше гарантий, что строительство будет завершено в срок и в соответствии со спецификациями.

Очень важный момент - заключение договора с подрядчиком, который должен максимально учитывать интересы девелопера и устанавливать жесткие штрафные санкции за срыв сроков строительства и несоответствие качества работ спецификациям. Для этого часто необходимо привлечение юристов.

На стадии строительства наиболее важный момент - контроль сроков, качества работ и строительных затрат. После передачи подряда строительство должно происходить под постоянным наблюдением со стороны группы менеджмента, которая контролирует качество исполнения работ, производит промежуточные выплаты и следит за соблюдением сроков. Для этого бывает полезным привлечение компании, специализирующейся на управлении строительством (Bovis, Hanscomb и др.). После завершения строительства проверяется соответствие параметров здания указанным в договоре спецификациям, а также устанавливается срок гарантии. После этого готовое здание принимается заказчиком.

Стадия реализации должна начинаться задолго до завершения строительства. Контракт с брокером заключается, как правило, еще на этапе проектирования. Выбор брокера обычно основывается на имеющемся опыте в реализации площадей данного типа и хорошей репутации. Во многих случаях эффективным оказывается привлечение западных брокерских фирм. Для успешной реализации площадей необходимо четко определить класс потребителей. Рекламная кампания должна быть сориентирована на этот слой потребителей. Если к моменту готовности здания арендаторы/покупатели уже найдены, площади могут быть сразу отданы в их распоряжение. Часто договора об аренде могут быть подписаны лишь после завершения строительства, поскольку арендаторы хотят быть уверенными в том, что здание соответствует их требованиям. Если арендаторы все же не найдены, следует или усилить рекламную кампанию, или пересмотреть ее стратегию. Возможно, группа потребителей была выбрана не совсем правильно. Если период между окончанием строительства и продажей площадей затягивается, вся схема финансирования ставится под угрозу. В таких случаях риэлтеры должны использовать специальные стимулы для арендаторов/покупателей - оплата расходов по переезду, безрентный договор за первые два-три месяца или понижение стоимости аренды.

Для организации управления объектом недвижимости желательно приглашение профессиональной управляющей компании.


© ООО "Реал-СИ Груп Девелопмент", 2009
620075 г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 5
тел.: (343) 355 32 72
Разработка и продвижение сайта
"Позитивная компания"