<< На главную страницу



Предпроектная подготовка

Анализ рынка
Исследование рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта.
  1. Общие тенденции:
    • российский рынок недвижимости
    • основные сегменты рынка недвижимости
    • движение спроса на рынке недвижимости
    • предложение на рынке недвижимости
    • конкуренция на рынке
    • законодательная и юридическая базы для реализации девелоперских проектов
    • состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость
  2. Состояние сегментов рынка:
    • жилые помещения
    • офисные помещения
    • гостиницы
    • торговые площади
    • коттеджи
  3. Прогнозы развития рынка:
    • прогноз состояния спроса и предложения
    • прогноз движения цен
    • прогноз конкурентной среды
  4. Выводы:
    • рекомендации по выбору сегмента для проекта
    • рекомендации по типу проекта в рамках сегмента
    • рекомендации по финансовой стратегии
    • рекомендации по маркетинговой стратегии

Подбор проекта
Поиск оптимального варианта и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом:

  • определение потребностей Заказчика
  • подбор потенциальных проектов по общим пожеланиям Заказчика
  • детальный анализ объектов, отобранных Заказчиком
  • приобретение Заказчиком прав на объект, формирование концепции проекта и профессиональной команды
  1. По результатам проведенного анализа формируется концепция проекта, включающая следующие элементы:
    • назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей)
    • функциональное назначение объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.)
    • архитектурные требования
    • потребительские требования
    • инженерные требования
    • требования по внутренней планировке и отделке
    • инвестиционная концепция проекта
    • управленческая и строительная концепции проекта
    • юридические параметры проекта
    • техническое задание для Владельца
    • фор-эскиз
  2. Формирование профессиональной команды предполагает:
    • проведение тендера среди проектировщиков
    • проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.
    • разработка пакета тендерной документации для строительства
    • предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров

Итогом этой работы становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Инвестиционный анализ проекта

Ключевым элементом проекта является его финансовый анализ, позволяющий оценить эффективность инвестиций. Инвестиционный анализ проводится следующим образом:

  1. Разработка различных вариантов бюджетов проекта, включая оценку и прогноз:
    • стоимости консультантов, проектирования, стоимости строительства, отделки
    • стоимости построения внешних коммуникаций
  2. Разработка бизнес-плана:
    • прогноз поступлений и выплат на период до 10 лет
    • оценка эффективности инвестиций
    • сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акций и пр.)
    • разработка оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта
    • юридическое обеспечение проекта, соответствующее выбранной финансовой схеме
    • разработка юридического заключения по проекту
    • создание (в случае необходимости) новых юридических структур
    • подготовка всех необходимых договоров, регулирующих взаимоотношения участников проекта

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства.

Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств

Традиционной является схема финансирования, при которой Инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого риэлторского проекта является его наиболее сложным и узким местом.
Управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых средств в проекты по недвижимости и выполняет следующие функции:

  • разработка инвестиционной стратегии проекта
  • осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т.д.)
  • разработка кредитной заявки на русском и английском языках
  • анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях
  • разработка инвестиционного предложения на русском и английском языках
  • анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект
  • презентация проекта и рассылка всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям
  • проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте
  • разработка контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и Владельцем

В итоге Инвестор получает полный пакет документации на русском и английском языках, необходимый для привлечения внешних финансовых ресурсов. Кроме того, управляющая компания берет на себя функции реализации инвестиционной стратегии путем поиска и привлечения в проект инвестиционных и кредитных партнеров.


© ООО "Реал-СИ Груп Девелопмент", 2009
620075 г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 5
тел.: (343) 355 32 72
Разработка и продвижение сайта
"Позитивная компания"